فروش یا اجاره مال مشاع

نوشته شده توسط:Admin - | ۰ دیدگاه

فروش یا اجاره مال مشاع

ملک مشاعی چیست :

به ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، ملک مشاع می گویند. همچنین در اصطلاح حقوقی به این وضعیت اشاعه گفته می‌شود.

تصور کنید شخصی فوت می‌کند و اموالش بین ورثه تقسیم می‌شود. در این شرایط ملک بین ورثه تقسیم خواهد شد. چیزی که بدیهی است، سهم بردن تمام ورثه از ملک است و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند. حیاط، راه پله‌ها، پشت بام و… از دیگر املاک مشاع در ساختمان‌های مسکونی و تجاری به شمار می‌رون که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان، در آن سهم دارند.

با این تعریف سوالی که ایجاد می شود این است که ، حدود اختیارات هر یک از شرکا چگونه است؟

طبق اصل تسلیط مقرر در ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی می تواند هر نوع تصرفی را که بخواهد در مال خود کند. این ماده اینگونه بیان داشته است: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد..

اما در مال مشاعی ، مال منحصرا برای یک شخص نیست ، باید دید تصرفات در آن چگونه انجام می شود البته در مال مشاع این اختیار برای کل شرکا با هم شناخته شده است، اما اختیار هر یک از شرکا به تنهایی محل بحث می باشد.

پس با توجه به مسائل و تعاریفی که شد متوجه می شویم که قطعا هر شریکی نمی تواند کل اختیارات مالک را به تنهایی داشته باشد؛ چون این موضوع باعث به بروز تعارض خواهد شد؛ به عنوان مثال ممکن است شریک اول کل شش دانگ ملک را به شخص دیگری بفروشد و شریک دوم آن را باز به شخص دیگری انتقال دهد. لذا محدودیت هایی بر شرکای ملک تحمیل می شود.

سوال:

آیا این امکان وجود دارد یکی از شرکا بخواهد سهم خود از مال مشاع را به جای استفاده شخصی به دیگری اجاره دهد ؟

هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل: فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح تصرف حقوقی گفته می شود. اما در نظر داشته باشید همواره اینگونه نیست و در صورتی که خلاف مقتضیات عمل کنید ممکن است عمل شما وصف مجرمانه داشته باشد که در ادامه به آن می پردازیم.

وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع:

الف)تصرفات حقوقی

منظور از تصرفات حقوقی انجام معاملات نسبت به مال مشاع است . این معاملات ممکن است به دو صورت انجام شود:

صورت اول: تصرفات حقوقی شریک نسبت به سهم خود:

 هر یک از شرکاء می توانند در مال مشترک نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی را به انجام رساند ، خواه این تصرف ناقل عین باشد ، مانند بیع سهم مشاع و یا ناقل منفعت باشد ، مانند اجاره  که به موجب آن مستاجر مالک منفعت سهم مشاع شریک موجر می شود. گر چه استیفاء منفعت از عین مستأجره و تصرف مادی درآن منوط به اذن شرکاء دیگر خواهد بود. همچنین ممکن است که تصرف مورد بحث غیر ناقل باشد . در هر حال چون تحقق تصرفات حقوقی ، ذاتا با تصرفات مادی در مال مشاع ملازمه ندارد چنانچه این قسم از تصرفات نسبت به سهم شریک دیگر به عمل نیاید ، صحیح است. از این رو ماده ۵۸۳ قانون مقرر داشته است که :  «هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکای دیگر ، سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند . » برای صحت این انتقال فرقی نیست میان آنکه سهم شریک به یک شخص منتقل شود ، یا به اشخاص متعدد انتقال یابد و این امر که انتقال سهم یک شریک به اشخاص متعدد ، سبب کثرت شرکاء می شود مانع از اعتبار انتقال مذکور نیست، زیرا بر طبق قاعده کلی هر مالکی می تواند در ملک خود هر نوع تصرفی را به انجام رساند و ملک یاد شده را به شخص یا اشخاص مورد نظر منتقل کند ، مگر آنکه قانون طور دیگری مقرر کرده باشد . اما در مساله مورد بحث ما منع قانونی وجود ندارد.

صورت دوم: تصرفات حقوقی نسبت به سهم شرکاء :

 بر طبق ماده ۵۸۱ قانون مدنی ، از نظر حقوقی این تصرفات از جهت آنکه تصرف در اموال دیگران است فضولی می باشد و بنابراین تابع اجازه بعدی آنها خواهد بود.

ماده ۵۸۱ : تصرفات هر یک از شرکاء در صورتیکه بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

هر چند عبارت ماده ۵۸۱ اطلاق دارد ولی به قرینه مواد دیگر به خوبی معلوم می شود که اولا : برخلاف ماده ۵۸۲ منظور از تصرف در این ماده ، تصرف حقوقی است نه تصرف مادی و ثانیا“ : عنوان فضولی بودن تصرف اختصاص به تصرف در سهام سایر شرکاء دارد والا تصرف حقوقی شریک در سهم خود همانطور که قبلا اشاره شد بر طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی و مقررات دیگر معتبر می باشد.

ب)تصرفات مادی

طبق ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی حق همه گونه دخل و تصرف در مالکیت خویش را دارد این اصل که از نتایج مالکیت است در مورد مال مشاع قابل اجرا نیست. در مال مشاع هر قسمی از مال متعلق به کلیه شرکا می باشد. پس تصرف هر یک از شرکا در هر جزئی از مال مشارع موجب تصرف در مال غیر محسوب می شود و تصرف در مال غیر بدون اذن مالک جایز نخواهد بود. بنابراین هرگونه تصرفی در مال مشاع باید با موافقت کلیه شرکا باشد. ماده ۵۸۲ قانون مدنی در تائید همین واقعیت می گوید: شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

منظور از تصرف در این ماده تصرفات مادی است به طور مثال یکی از دو برادر که مالک مشاع خانه ای هستند بدون اذن, تمام خانه را به مدت یک سال در تصرف خود داشته باشد این تصرف موجب مسئولیت به پرداخت اجرت المثل نسبت به سهم شریک است سایر تصرفات مادی مثل تعمیر و تخریب مال مشاع نیز مشمول همین حکم کلی است و علی الاصول باید توام با اذن کلیه شرکا باشد. همچنین ماده ۵۸۲ قانون مدنی در تائید همین واقعیت می گوید: شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

تصرف به جهت خرابی مال مشاع و امتناع یکی از شرکا:

به نظر بعضی از فقها در موردی که مال مشاع در معرض خرابی است و یکی از شرکا قصد تعمیر آن را دارد و شریک دیگر بدون دلیل موجه با تعمیر مال مشاع مخالفت می کنند احد از شرکا می تواند بدون اذن دیگران به تعمیر مال مشاع اقدام کنند. می توان گفت در موردی که یکی از شرکا در قسمتی از مال مشاع که معادل سهم مشترک اوست ولی از آنجا که عمل تقسیم در مراجع قضایی مدتی به طول می انجامد و به صرف مشاع بودن مال نمی توان شریک را از انتفاع و بهره برداری از مال خود ممنوع دانست چنین تصرفی مجاز است بدیهی است که شریک دیگر نیز می تواند تا قبل از انجام عمل تقسیم در قسمت دیگری از مال مشاع که معادل سهم اوست دخل و تصرف کند این نظر مبتنی بر لزوم حفظ حق مالکیت شرکا و جلوگیری از ضرر به آنان است و مبنای حقوقی آن می توان روح ماده ۵۹۴ قانون مدنی باشد که ذیلا مورد اشاره قرار می گیرد.

رفع عوامل تخریب قنوات با مشارکت نکردن منتفعین:

در مورد قنوات مشترک که مالکیت آنها متعلق به چند نفر و یا اهالی یک ده می باشد معمولاً از جهت پرداخت هزینه های لایروبی و یا تعمیر قنات بین شرکا توافق به عمل نمی آید و پاره ای از شرکا پرداخت مخارج امتناع می ورزند این وضعیت منجر خواهد شد که قنات مشترک بلاتکلیف شده و رو به خرابی گذارد ماده ۵۹۴ قانون مدنی به منظور حفظ شرکا و حسن انتفاع از قنات مشترک اصل تسلیط را نادیده گرفته و براساس قاعده فقهی (نفی ضرر) امکان اجبار به تعمیر یا اجاره و یا حتی فروش سهم شریک و شرکایی را که از پرداخت هزینه ها امتناع می ورزند را پیش بینی کرده است. بر طبق این ماده: هرگاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده و محتاج به تنقیه یا تعمیر شود و یک یا چند نفر از شرکا بر ضرر شریک یا شرکا دیگر از شرکت در تنقیه یا تعمیر امتناع نمایند شریک یا شرکا متضرر می توانند بحاکم رجوع نمایند در این صورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد حاکم می تواند برای قلع ماده نزاع و دفع ضرر شریک ممتنع را به اقتضای موقع به شرکت در تنقیه یا تعمیر یا اجاره یا بیع سهم خود اجبار کند.

در آپارتمان:

قانون تملک آپارتمانها مصوب اسفند ۱۳۴۳ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۸ اردیبهشت ۱۳۴۷ متضمن مقررات خاصی از جهت طرز اداره قسمتهای مشترک ساختمانهای دارای طبقات متعدد می باشد

ماده یک این قانون مالکیت در آپارتمانهای مختلف محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان را شامل قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک کرده است قسمتهای از این قبیل ساختمانها که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمتهای اختصاصی آنان تعلق میگیرد قسمتهای مشترک محسوب می شوند این قانون از جهت حسن اداره قسمت های مشترک ترتیبات خاصی را به وجود آورده است بر طبق ماده ۶ این قانون: چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره امور مربوط به قسمتهای مشترک با اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.  به این ترتیب این قانون نیز قاعده کلی مربوط به مال مشاع را که هرگونه تصرفی در آن منوط به موافقت کلیه شرکا است کنار گذاشته و آرا اکثریت مالکین را در مورد امور قسمتهای مشترک کافی دانسته است.

عنوان فایل لینک دانلود
دانلود فایل PDF این مقاله دانلود
دانلود فایل PDF این مقاله

  1. هیچ نظری تا کنون برای این مطلب ارسال نشده است، اولین نفر باشید...

    نوشتن دیدگاه