گرداورنده : حسین جواهری 

قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق استفاده از این قسمت ها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به کلیه ساکنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. همه قسمت های یک آپارتمان جزو قسمت های مشترک است مگر آنکه در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی شده باشد و یا اینکه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باشد.

مالکیت در ساختمان:

مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:

الف)مالکیت قسمت های اختصاصی

ب) مالکیت قسمت های مشترک

نکته در رابطه با  قسمت های اختصاصی:

قسمت های اختصاصی به قسمت هایی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد

علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه، برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

نکته در رابطه با قسمت های مشترک:

قسمت های مشترک به قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها گفته می شود که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آن ها قائل شد.

به دلیل اشتراکی بودن این قسمت ها، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهدای حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.

قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.

به چه قسمت هایی از ساختمان قسمت مشترک می گوییم؟

قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص بوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد.

به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده، از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.

مصادیق قسمت های مشترک:

آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت های مشترک این قسمت ها را نام برده است که عبارتند از:

الف) زمین زیربنا؛ خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد

ب) تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل: ( لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

ج) اسکلت ساختمان

نکته: جداره های فاصله بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت هاست مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

د) درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند

هـ) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن ها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ت) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ح) نمای خارجی ساختمان

خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت های اختصاصی نیز ثبت نشده باشد

نکته:

حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود

همچنین هنگام خرید ملک، علاوه بر انتقال قسمت اختصاصی به مالک، او حق استفاده از قسمت های مشترک را نیز پیدا می کند و این دو حق از یکدیگر جدایی ناپذیر هستند یعنی تا زمانی که مالک در قسمت اختصاصی خود ساکن است، حق استفاده از قسمت های مشترک را نیز دارد و نمی تواند هیچ یک از این دو حق را به صورت جدا به فرد دیگری انتقال دهد. بلکه هنگام انتقال، این دو حق باهم به دارنده جدید تعلق خواهد گرفت. ضمن اینکه این انتقال به صورت خودکار صورت خواهد پذیرفت و نیاز به درخواست دارنده جدید ندارد.

نتیجه:

موارد یاد شده فوق قسمت های مشترک آپارتمان است که در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمت ها عبور کند. همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین